房屋稅自住 1.2% 怎麼保住？全國單一自住 1% 條件＋每年 3/22 前申報期限

每年 5 月房屋稅單寄來，同一間房子，有人按 1.2% 繳、有人卻按 2% 甚至 4.8% 繳，稅額可以差到 4 倍。關鍵不在你「有沒有住在裡面」，而在稅務機關認不認定這間是「自住」——戶籍、出租、持有戶數三關缺一不可，而且要在開徵 40 日前申報。10 月底，正是替明年 5 月那張稅單先對好條件的時候。

稅率對照表（房屋稅條例第 5 條）

試算：房屋現值 100 萬元時，自住 1.2% 是 12,000 元、單一自住 1% 是 10,000 元；被歸到其他住家用按 4.8% 課，就是 48,000 元。房子沒變，稅差 4 倍。

自住 1.2% 的三個條件（缺一不可）

依財政部「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第 2 條，個人所有的住家用房屋同時符合以下三項，才屬供自住使用：

• 無出租、無營業使用：房子不能租給別人，也不能拿來開店、當事務所。
• 本人、配偶或直系親屬實際居住，且辦竣戶籍登記：住是一回事，戶籍要真的設在這間房子裡。2024 年房屋稅 2.0 上路後，「設籍」是明文要件，只住不住、沒設籍就不算。
• 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內：夫妻加未成年子女名下的住家用房屋，全國加起來不能超過 3 戶。注意：子女滿 18 歲成年後，其名下房屋不再計入父母的 3 戶額度。

全國單一自住 1%：再加兩個條件

在符合上面三項之外，還要同時符合：全國僅持有 1 戶，且房屋現值在各縣市公告的一定金額以下。門檻各縣市不同，查所在地稅捐處公告才準；超過門檻但仍符合自住條件，就適用 1.2%，不會直接跳到 2%。

四步驟：保住自住稅率

步驟 1查稅單：先看你現在被課幾 %

每年 5 月的稅單會載明房屋現值與適用稅率。先拿今年稅單對一遍：自住的房子是不是真的按 1.2%（或 1%）課？被課 2% 以上，就往下對條件、看申報。

步驟 2對條件：戶籍、出租、戶數三關

戶籍設在這間嗎？有沒有出租或營業？夫妻加未成年子女全國合計幾戶？三關全過才是自住；一關不過，就先處理使用情形，再談稅率。

步驟 33/22 前申報：開徵 40 日前是死線

房屋稅每年 5 月 1 日開徵，依房屋稅條例第 7 條，使用情形要在每期開徵 40 日前向所在地稅捐處申報，也就是每年 3 月 22 日前（遇假日順延）。用途變更讓稅額變少、逾期才申報的，從申報次期才適用。

步驟 4核定後免重報：用途變了才要再報

經核定、用途沒變的話，以後不用每年重報。但使用情形變了（開始出租、戶籍遷出、買了第 4 戶），就要在次期開徵 40 日前再申報變更。

三個地雷，收到稅單先核對

• 戶籍遷出就破功：為學區或其他原因把戶籍遷走，即使人還住在裡面，自住認定也會失效。遷戶籍前先想稅率影響。
• 出租期間不算自住：房子租出去、哪怕只租幾個月，那段期間就不是自住；公益出租人（經地方政府核定的）例外，仍按 1.2% 課。
• 地價稅是另一張單：房屋稅管房子、地價稅管土地，優惠要分開申請。11 月地價稅開徵，收到稅單順便核對自用優惠有沒有核准，方法見〈115 年地價稅 11 月開徵〉。

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